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Financiación de propiedades residenciales de alto riesgo

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A menos que se defina de otra manera, se trata de las formas de concesión de préstamos a clientes apenas solventes en el curso de la llamada „política de vivienda justa“, que eran comunes en los Estados Unidos hasta la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2007. Entre ellos se encuentra, sobre todo, el crédito hipotecario 2/28: con esta forma, los prestatarios pagan inicialmente sólo pequeñas cantidades durante un determinado período de tiempo. Sin embargo, los reembolsos (tipos de interés iniciales) no cubren ni los intereses reales ni los costes de reembolso. El resultado es una amortización negativa: el importe del préstamo pendiente aumenta al principio, – hipotecas de tipo variable (ARM): aquí el prestatario paga un tipo de interés muy bajo al principio; después de un periodo de tiempo fijado por contrato, se cobra un tipo de interés variable, – préstamos piggyback. Si la parte de la financiación de la deuda supera el ochenta por ciento del valor de la propiedad, hay que contratar un seguro hipotecario privado (PMI) en Estados Unidos. Los pagos por este concepto no fueron deducibles hasta 2007. Por este motivo, además de un primer préstamo hipotecario, normalmente del ochenta por ciento, se suscribía al mismo tiempo un segundo préstamo subordinado (préstamo „piggyback“), con el que se podían evitar los seguros. Al comparar las dos formas de financiación, la deducibilidad fiscal del segundo préstamo suele suponer ventajas de costes en comparación con la solución del seguro, pero al mismo tiempo una financiación completa de la deuda, – préstamos de autocertificación (préstamos de ingresos declarados): en este caso el banco que concede el préstamo renuncia a comprobar la solvencia. Sin embargo, esto se hizo menos por aversión al riesgo que por la confianza de que los préstamos podrían ser titulizados y, por tanto, el alto riesgo transferido a otros participantes del mercado en todo el mundo. – Como al principio los prestatarios sólo tenían que pagar una parte de las cargas mensuales posteriores, a menudo no eran conscientes inmediatamente de su incapacidad para hacer frente a la deuda. Ellos -y muchos bancos- también calcularon que los precios de los inmuebles subirían de forma constante y que cualquier dificultad se resolvería por sí sola, por así decirlo. – Véase préstamo globo, Home Mortgage Disclosure Act, precios de la vivienda, regla de préstamo, préstamos ninja, préstamo veintidós.

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El profesor universitario Dr. Gerhard Merk, Dipl.rer.pol., Dipl.rer.oec.
El profesor Dr. Eckehard Krah, Dipl.rer.pol.
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